526 Подписчиков

Патологоаналитик | Недвижимость

Поделитесь каналом с друзьями

Российский рынок недвижимости: аналитика, прогнозы и кейсы. Для профессионалов.

Последние посты

Патологоаналитик | Недвижимость

Патологоаналитик | Недвижимость

Мои коллеги из MACON Advice обратили внимание на данные поисковых запросов по теме недвижимости, которые представила в своих отчетах поисковая система Яндекс. В рамках исследования специалисты проанализировали запросы пользователей и выяснили, что количество людей, которые ищут жилье по названию конкретного застройщика или ЖК ежегодно увеличивается. По статистике 47% запросов по тематике «Недвижимость» составляют брендовые запросы. При этом они имеют большую конверсию и дают ¾ всех звонков по рекламе на поиске. Тренд подтверждает и Google своей статистикой за предыдущие периоды, так по итогам 2017 г. доля брендовых запросов достигла 41%. При этом ещё в 2014 году лишь 32% пользователей прямо в запросах писали название строительной компании или конкретного ЖК. Можно много говорить о том, что именно двигает покупателями недвижимости. Важнее ли для них стоимость квартиры, ее расположение и планировка, или рекомендации, но факт на лицо – все больше потенциальных клиентов обращают внимание на бренд застройщика. К слову, из более чем 2,9 тыс. строительных компаний, работающих в России, полноценная PR-служба или менеджер есть всего у 50-70 девелоперов.

Патологоаналитик | Недвижимость

Патологоаналитик | Недвижимость

Не поленились и руками посчитали объемы средств на эскроу-счетах в российских банках на 1 февраля 2019 года. Реальные эскроу-счета сегодня открыты только в 5 кредитных организациях: Сбербанк, Банк «Санкт-Петербург», Совкомбанк, ВТБ и Российский капитал. Объем средств на них - 2,075 млрд. рублей (66% у Сбербанка). Это значит, что по новым правилам пока зарегистрировано не более 700 сделок на всю страну (0,09% от числа ДДУ за прошлый год). Как бы с такими темпами не пришлось откладывать исполнение новых правил… Хотя глава Минстроя Якушев уверяет, что отсрочек не будет. Для справки: на 01.02.2019 года всего 63 кредитные организации в России могут работать с эскроу-счетами для расчетов по договорам ДДУ.

Патологоаналитик | Недвижимость

Патологоаналитик | Недвижимость

По итогам 2018 года в России заключено 740 995 договоров долевого участия, это на 5,9% больше чем в 2017 году. Число выданных ипотечных кредитов на первичном рынке выросло на 18%. Таким образом, не только весь рост рынка был обеспечен ипотекой, частично она заменила падающий платёжеспособный спрос. Сделок с «живыми» деньгами за прошлый год стало на 4% меньше. Это закономерно в условиях длительного отсутствия роста доходов населения.

Патологоаналитик | Недвижимость

Патологоаналитик | Недвижимость

ЦБ РФ опубликовал данные по ипотечному кредитованию под залог ДДУ в январе 2019 года. Число выданных кредитов снизилось на 12,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (мой прогноз был 12-15%, см. прошлые посты). В январе 2019 года выдано 18 452 ипотечных кредита, в январе прошлого 2018 года - 21 035 ед. Средневзвешенная ставка - 9,64%, это +0,59% с августа месяца (тогда был исторический минимум 9,05%). Первичный рынок жилой недвижимости в январе потерял не меньше 6-7% спроса. Год для девелоперов не будет легким.

Патологоаналитик | Недвижимость

Патологоаналитик | Недвижимость

Всего значимый миграционный прирост показывают лишь 16 из 85 российских регионов. Кто зарабатывает на внутренних мигрантах и у каких регионов здесь наибольший потенциал? ТОП-10 регионов по количеству приезжих (чистый прирост, янв-ноя 2018): 1️⃣ Москва и область (+183 734 чел); 2️⃣ Санкт-Петербург и обл (+62 749); 3️⃣ Краснодарский край (+44 521); 4️⃣ Тюменская область (+14 793); 5️⃣ Калининградская обл (+8 650); 6️⃣ Новосибирская обл (+7 207); 7️⃣ Севастополь (+7 185) 8️⃣ Воронежская область (+6 419); 9️⃣ Республика Крым (+5 214); 1️⃣0️⃣ Другие 5 субъектов (<5 000). Массово люди продают жилье и бегут из Омской области (-11,2 тыс. чел), Дагестана (-10,3), Тамбовской (-9,6), Оренбургской (-9,3), Саратовской областей (-9,0), а также из Республик Коми, Башкортостан, Перми, Кемерово и Забайкалья.

Патологоаналитик | Недвижимость

Патологоаналитик | Недвижимость

За январь-ноябрь 2018 года 3,99 млн. человек сменили регион проживания внутри России. Цифра не такая большая (2,7% от всего населения), особенно по сравнению с западными странами, где доля ежегодной внутренней миграции доходит до 15% и даже выше. Тем не менее для рынка недвижимости значения важные и за ними нужно наблюдать: ✅ отток населения из города/региона - это снижение спроса на недвижимость, в долгосрочной перспективе город со стабильным миграционным оттоком никак не может быть очень перспективным для девелопмента жилой недвижимости; ✅ следовательно, любое положительное сальдо миграции - это прирост спроса на жилье (при этом не важно реализуется он через покупку или аренду - квадратные метры в любом случае нужно построить и продать собственнику/инвестору), а стабильное увеличение численности города - основа для долгосрочного роста рынка; ✅ для некоторых городов уже сегодня внутренние переселенцы - это огромный рынок, работа с этим сегментом требует специфичных каналов рекламы и маркетинговых подходов; ✅ с ростом экономики мобильность населения неизбежно будет расти, а значит будут формироваться новые центры притяжения людей и новые точки роста для девелопмента (бизнесу эту возможность желательно вовремя заметить, а местной власти - стимулировать и содействовать привлечению новых умных и креативных жителей). По моим расчетам, исходя из минимальной потребности в стандартном жилье и структуры домохозяйств по составу семьи один приезжий потенциально нуждается в 15 кв. м. жилья. В реальности формируется дополнительный спрос на 5-6 кв. м (не все могут купить или арендовать, живут у родственников/друзей или в более стесненных условиях). За январь-ноябрь 2018 года внутренняя миграция сформировала спрос на жилье в объеме около 22 млн. кв. м. Это около 440 тысяч сделок или 16% от всех сделок купли-продажи на первичном и вторичном рынках в стране.

Патологоаналитик | Недвижимость

Патологоаналитик | Недвижимость

Вся строительная отрасль России работает лишь для трети населения, остальным пока не до улучшения жилищных условий.

Патологоаналитик | Недвижимость

Патологоаналитик | Недвижимость

Майский указ Президента предполагает улучшение жилищных условий до 5 млн. семей в год, с такими темпами все семьи, способные купить жильё, «закончились» бы уже через 4 года. Динамическая модель рынка недвижимости от консультантов MACON c самыми актуальными данными (особенно ждали подробной статистики по доходам населения) показывает следующее. В России сегодня около 56,5 млн домохозяйств/семей, из них: ❌ 66% (37,3 млн семей) не могут приобрести никакое жилье в принципе вне зависимости от своей потребности; ✅ 34% (19,2 млн. семей) способны приобрести жилье по качественным параметрам соответствующее их доходу и площади минимально необходимой исходя из состава семьи (от 12 до 30 кв.м на человека); ☑️ 5% (2,8 млн. семей) могут приобрести жилье за счет собственных доходов/сбережений; ☑️ 29% (16,4 млн. семей) могут приобрести жилье исключительно с использованием ипотечного кредита; 🔜 к 2021 году при умеренно благоприятном сценарии (рост доходов около 2% ежегодно, повышение цен на жилье на 14%, снижение ставки по ипотеке до 8,8%) потенциал рынка может вырасти с 34% до 43% семей, способных приобрести жилье. Однако, прирост, главным образом, произойдет за счет ипотечных заемщиков - их доля среди покупателей составит 85%.

Патологоаналитик | Недвижимость

Патологоаналитик | Недвижимость

Наконец можно полностью подвести итоги 2018 года по ипотеке на первичном рынке: * выдано 368 340 ипотечных кредитов (по ДДУ), это всего на 18% больше, чем в 2017 году; * темпы роста выдачи по отношению к аналогичному периоду 2017 года падают существенно с сентября (в августе начался рост ставок по ипотеке); * с декабря 2018 года рынок уже не растёт, а упал на 8%! (выдано 35 598 кредитов, в декабре 2017 г. - 38 565 шт.); * с учетом того, что долю ипотеки на первичном рынке предварительно можно оценить в 55-56%, то совокупный спрос на квартиры уже сократился в декабре на 4-4,5%; * эти тенденции еще не сильно чувствуются в реальной жизни (всего потеряли за декабрь около 3 тыс. сделок на всю Россию), но безусловно формируют негативный тренд на будущее; * прогноз на 1 квартал корректируется: скорее всего, мы увидим падение числа кредитов на 12-15%, а значит сокращение первичного рынка за счёт этого фактора на 6-8%; * заместить это падение нечем (денег нет, но вы держитесь), а значит рынок в 1 квартале может не так сильно, но обязательно «просядет». Грустно.

Патологоаналитик | Недвижимость

Патологоаналитик | Недвижимость

На этой неделе выступал на форуме PRODevelopment в Краснодаре и Ростове-на-Дону. Рассказал 3 истории о том, каких стратегий девелоперам надо придерживаться, чтобы не разрушить рынок. Презентация в приложенном файле! Хороших выходных.

Патологоаналитик | Недвижимость

Патологоаналитик | Недвижимость

Так выглядит реклама объекта одного из подмосковных девелоперов. К слову, со слоганом тут тоже все в порядке - «современные квартиры в уютной среде». Нужен ли такой креатив в рекламе недвижимости или нет - кажется, это вечный спор маркетологов. А как вам?

Патологоаналитик | Недвижимость

Патологоаналитик | Недвижимость

В Твери есть одна интересная особенность. Местные девелоперы очень любят строить огромные многосекционные дома. Или это такой способ разом получить разрешение на строительство на большой объём из-за законодательных изменений, или есть ещё какая причина. На рендере 31-секционный жилой дом по ул. Гусева 46 компании «Тверьстрой».

Патологоаналитик | Недвижимость

Патологоаналитик | Недвижимость

Пока мы бьемся над прогнозами рынка недвижимости на следующий год, Национальная ассоциация риэлторов США занималась по настоящему серьезным делом. Она выпустила большое исследование под названием «Марихуана и недвижимость: проблемы зарождающегося рынка». Звучит может смешно, но для них тема актуальная. Растут ли цены на жилую и коммерческую недвижимость, расположенную рядом с местами легального курения и производства марихуаны, что происходит с преступностью в таких районах, какие юридические последствия могут быть для арендаторов производственных помещений (формально банки не могут получать доходы от операций с марихуаной). «Около 10% риэлтеров рассказали об увеличении стоимости имущества, расположенного рядом с диспансерами для курения марихуаны». Остались нераскрытыми вопросы о том, увеличивается ли процент отказов от совершения сделки после курения марихуаны и какое ее количество было выкурено при проведении этого исследования.

Патологоаналитик | Недвижимость

Патологоаналитик | Недвижимость

Я часто слежу за тем, что происходит на зарубежных рынках. Если смотришь на развитые страны, то можно понять что ждать в будущем в России. Но не всегда. Есть формы девелопмента или типы недвижимости, которые в других странах успели «родиться и умереть» и уже вряд ли когда-нибудь будут у нас. Например, в сегменте курортной недвижимости - это таймшеры, то есть владение собственностью с разделением во времени. Они появились в 70-80-ых годах прошлого века. Владелец недвижимости продает не квадратный метр, а право пользоваться этой собственностью в течение определенного времени в году. Например, 2 недели в году конкретная (или любая типовая) вилла на Сейшельских островах ваша. А есть еще более экзотические формы владения недвижимостью - участие в клубе владельцев жилых автофургонов! Да, да и это было очень популярно. Вы покупаете право пользоваться гарантированным местом под трейлер или иной вид рекреационного транспорта (можно и палатку поставить). Кстати, учитывая объем инвестиций экономика таких проектов была очень не плохой, особенно если в условиях экономического кризиса девелопмент капитальных объектов на таких участках был временно нецелесообразен.

Патологоаналитик | Недвижимость

Патологоаналитик | Недвижимость

Полезная книга для руководителей девелоперских компаний. Во многом отвечает на вопрос как выстроить бизнес, который не будет сильно подвержен экономическим циклам и будет оставаться устойчивым в периоды рецессии. Актуально!

Патологоаналитик | Недвижимость

Патологоаналитик | Недвижимость

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РФ. ПРОГНОЗ НА 1 КВАРТАЛ 2019 ГОДА Макроэкономический фон: * повышение ключевой ставки; * рост уровня инфляции; * отсутствие устойчивого роста ВВП; * снижение/отсутствие роста реальных доходов населения. Базовый прогноз: * снижение спроса на первичном рынке на 8-10%; * повышение средней ипотечной ставки (до 9,5%); * число ипотечных кредитов на уровне 1 кв. 2018 г; * уровень цен - в зависимости от ситуации на локальных рынках. Что может ухудшить прогноз: * более болезненная, чем ожидается, реакция на повышение НДС; * внешние неблагоприятные факторы (в т.ч. политические риски). Что может улучшить прогноз: * новая государственная программа субсидирования ипотеки (со средней ставкой 8-8,5%)

Патологоаналитик | Недвижимость

Патологоаналитик | Недвижимость

В пятницу Банк России поднял ключевую ставку до 7,75%. Обычно это означает последующий рост стоимости любых кредитных ресурсов. Для рынка недвижимости - это рост стоимости финансирования строительных компаний и рост ставок по ипотечному кредитованию. В 2017 году с использованием ипотеки была совершена каждая вторая сделка на первичном рынке. За счет снижения ставок (средняя в январе 2017 года - 11,36%, в декабре 2017 года - 9,77%) был обеспечен рост объемов выдачи. Ипотека стала единственным фактором, удерживающим рынок от падения. С началом этого года средняя ставка по ипотеке снижалась уже не так быстро: с 9,61% в январе до 9,05% в августе (исторический минимум). С сентября 2018 года, после предыдущего повышения ключевой ставки, она начала расти (сентябрь 2018 - 9,11%, октябрь 2018 - 9,16%). Объемы ипотечного кредитования реагируют на это однозначно: в 1 квартале 2018 года рост выдачи ипотечных кредитов (в шт.) на первичном рынке по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 42%, во 2 квартале - 23%, в 3 квартале - 18%, в октябре (последние доступные данные) - 11%. По итогам этого года общее число выданных ипотечных кредитов еще останется на 20-25% выше уровня прошлого года, но уже с января рост прекратится. Ипотека перестает быть фактором, стабилизирующим ситуацию в строительной отрасли России. А других, позитивно влияющих на рынок, нет.

Патологоаналитик | Недвижимость

Патологоаналитик | Недвижимость

Ну и завершая эту тему. Когда жилья строится меньше, то меньше производится строительных материалов. А там тоже свои начальники и своя отчетность! Но и тут выход всегда найдётся! Один из них обнаружила компания «Амикрон-Консалтинг»: официальная статистика по Московской области за июнь-октябрь 2018 года увеличила объём производства цемента на 1,25 млн. тонн, только за счет того, что стала учитывать выпуск тарированного цемента предприятиями, которые не являются цементными заводами. Они просто фасуют цемент других изготовителей, но для нашей статистики этот цемент как новый!

Патологоаналитик | Недвижимость

Патологоаналитик | Недвижимость

2018: КРИЗИС или СТАБИЛЬНОСТЬ Как всем известно, есть 3 вида лжи: ложь, наглая ложь и статистика. Судя по цифрам, которые нам дает Росстат, за период январь-октябрь 2018 года снижение объемов ввода жилья в России составило не более 4%. Кажется, в текущих условиях это совсем не плохо - какая никакая стабильность. Но дьявол в деталях. За этот период ввод многоэтажного жилья снизился почти на 15%, а индивидуального жилья вырос более чем на 10%. Почему же в условиях снижения реальных доходов, население все активнее и активнее строит себе коттеджи? Ответ прост: это ложь, этого не происходит. За счет показателя «ИЖС» власть всегда манипулирует цифрами, скрывая «провалы». Если предположить, что ввод индивидуального жилья остался на уровне прошлого года, то общее снижение объемов ввода жилья в России будет в 2 раза выше официальных оценок - 8% вместо 4%. Если предполагать, что динамика строительства ИЖС соответствует динамике МЖС - общее падение еще больше, почти 15%. А это уже скорее называется «кризис», а не «стабильность».

Патологоаналитик | Недвижимость

Патологоаналитик | Недвижимость

Всем привет! Меня зовут Илья Володько, я владелец и генеральный директор консалтинговой компании MACON. Я же буду вести этот телеграмм-канал, для которого сегодня (7 декабря) станет днем рождения. Здесь буду делиться интересной информацией о российском рынке недвижимости: конкретные цифры, аналитика, кейсы, прогнозы. Строгую периодичность не обещаю. Нет чего-то увлекательного - нет постов. Гарантировать могу только одно: никаких перепечаток или ссылок, все что прочтете - это уникальная информация от меня и консультантов MACON. Ну, поехали!